Nuestro Tribunal Supremo en su Sentencia nº. 733/2015, Sección Primera, Civil, Ponente D. FRANCISCO MARÍN CASTÁN, de fecha 21 de diciembre del 2015, ha establecido la doctrina, ya uniforme, de que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 (Ley reguladora de las Percepciones de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas), las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

Esta Sentencia supone una gran oportunidad para los compradores sobre plano que confiaron sus ahorros a una promotora, que finalmente no les entregó su vivienda, y que bajo la fórmula de “…lo lamentamos, nos ha cogido la crisis del ladrillo…” dieron Concurso de Acreedores, obligando a los compradores a ir al Concurso para que se les reconociera un crédito, ordinario, que resultaba ser papel mojado, un derecho incobrable, ante las deudas de la promotora con Hacienda, Seguridad Social, Trabajadores y el propio Banco o Caja de Ahorros que respaldaba con su préstamo inicial la promoción.

El Fundamento de la oportunidad que representa esta Sentencia para todos ellos estriba en la interpretación uniforme que establece para la condición 2ª del art. 1 de la preconstitucional Ley 57/1968, que literalmente dice: Los promotores deben percibir las cantidades anticipadas « …a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en la que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior » (es decir, un seguro o un aval bancario).

Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión « bajo su responsabilidad » cuando las cantidades anticipadas por los compradores no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito que le dio el préstamo para la promoción.

La Sentencia analizada establece que la entidad de crédito no es un tercero ajeno a la relación contractual comprador – vendedor. Impone al Banco o Caja de Ahorros un deber de especial vigilancia sobre el promotor, al que concedió el préstamo a la construcción, para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares, se destinen de manera controlada y vigilada para la construcción, pues es éste fin, la obtención de la vivienda comprometida en el contrato privado de compraventa, el que determina el motivo de los pagos por el comprador, realizados a cuenta del precio de las viviendas de la promoción.

Esta Sentencia abre la puerta a reclamar al Banco o Caja de Ahorros, que si es solvente, el dinero que será irrecuperable en el Concurso de Acreedores de la promotora. Este artículo pretende ser un altavoz para estos casos. Adelante.

Vidal Vilches

Brenes Abogados, S.L.P.